本文分享涉及房地產(chǎn)企業(yè)銷-售成本的計(jì)算-案例解析的訊息，倘若網(wǎng)友們必須知道房地產(chǎn)企業(yè)銷的知識(shí)，可以了解下此文章，希望能夠?qū)翔F老鐵有一些幫助。

　　案例：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一樓盤2013年完工14年結(jié)算可售面積20000平方米，出包工程合同總金額5000萬元。2013年僅取得發(fā)票3000萬元，另2000萬工程發(fā)票于2014年7月收到1000萬，2015年7月收到1000萬。該樓盤2013年銷售10000平方米，2014年全部銷售完畢，2015年未實(shí)現(xiàn)收入。計(jì)算該企業(yè)2013-2015年每年的銷售成本。

　　解析：

　　一、2013年

　?。ㄒ唬?duì)發(fā)票不足部分進(jìn)行預(yù)提

　　預(yù)提成本=5000*10%=500萬元

　　借：開發(fā)成本建筑安裝工程費(fèi)500

　　貸：預(yù)提費(fèi)用500

　　依據(jù)：國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)（以下簡(jiǎn)稱31號(hào)文）第三十二條，除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。項(xiàng)，出包工程未終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但高不得超過合同總金額的10％。第三十四條，企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。

　　（二）計(jì)算總成本

　　總計(jì)稅成本=3000+500=3500萬元

　　1、發(fā)生開發(fā)成本

　　借：開發(fā)成本建筑安裝工程費(fèi)、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)等3000

　　貸：銀行存款、庫(kù)存商品、應(yīng)付酬工薪酬等3000

　　2、完工結(jié)轉(zhuǎn)

　　借：開發(fā)產(chǎn)品3500

　　貸：開發(fā)成本3500

　　依據(jù)：31號(hào)文第三十五條，開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。

　　（三）計(jì)算2013年銷售成本

　　單位成本=3500/20000=0.175萬

　　已銷成本=10000*0.175=1750萬

　　借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本1750

　　貸：開發(fā)產(chǎn)品1750

　　依據(jù)：31號(hào)文第十四條已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：

　　可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積

　　已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

　　二、2014年

　?。ㄒ唬?月收到該項(xiàng)目發(fā)票1000萬，沖減預(yù)提費(fèi)用500萬，增加計(jì)稅成本500萬

　　借：開發(fā)產(chǎn)品500

　　預(yù)提費(fèi)用500

　　貸：銀行存款等1000

　　（二）計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本

　　借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本2250

　　貸：開發(fā)產(chǎn)品2250

　　有兩種算法：

　　1、累積數(shù)計(jì)算法

　　該樓盤總成本=3500+500=4000萬

　　單位成本=4000/20000=0.2萬

　　已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=累計(jì)已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本-已結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本=20000×0.2-1750=2250萬。

　　理解：在2014年應(yīng)根據(jù)新的單位成本對(duì)2013年已經(jīng)銷售但因發(fā)票未到少結(jié)轉(zhuǎn)的部分補(bǔ)充結(jié)轉(zhuǎn)。

　　2、增量計(jì)算法

　　2014年該樓盤帳面總成本=期初余額1750+本期發(fā)生額500=2250萬

　　單位成本=2250/10000=0.225萬

　　已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=當(dāng)期已銷售的可售面積10000×可售面積單位工程成本0.225=2250萬。

　　由于該樓盤2014年全部銷售完畢，結(jié)轉(zhuǎn)后開發(fā)產(chǎn)品余額為0。

　　理解：2014年由于新取得發(fā)票，使剩余面積的單位成本增加。

　　三、2015年

　?。ㄒ唬?015年7月到發(fā)票1000萬

　　借：開發(fā)產(chǎn)品1000

　　貸：銀行存款等1000

　?。ǘ┯?jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本

　　因開發(fā)產(chǎn)品已銷售完畢，開發(fā)產(chǎn)品科目應(yīng)無余額。

　　借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本1000

　　貸：開發(fā)產(chǎn)品1000

　　也可按公式計(jì)算：

　　該樓盤總成本=3500+500+1000=5000萬

　　單位成本=5000/20000=0.25萬

　　已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=累計(jì)已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本-已結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本=20000×0.25-（2250+1750）=1000萬。

　　為了便于計(jì)算，給大家設(shè)計(jì)了以下表格：

 

　　到這里文章是不是已經(jīng)結(jié)束了？沒有。以上是關(guān)于已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本計(jì)算的主流觀點(diǎn)。實(shí)務(wù)中還存在第二種觀點(diǎn)，它是根據(jù)《稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問題的公告》（總局公告2012年第15號(hào)，以下簡(jiǎn)稱15號(hào)公告）第六條規(guī)定，對(duì)企業(yè)發(fā)現(xiàn)以前年度實(shí)際發(fā)生的、按照稅收規(guī)定應(yīng)在企業(yè)所得稅前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企業(yè)做出專項(xiàng)申報(bào)及說明后，準(zhǔn)予追補(bǔ)至該項(xiàng)目發(fā)生年度計(jì)算扣除，但追補(bǔ)確認(rèn)期限不得超過5年。企業(yè)由于上述原因多繳的企業(yè)所得稅稅款，可以在追補(bǔ)確認(rèn)年度企業(yè)所得稅應(yīng)納稅款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后年度遞延抵扣或申請(qǐng)退稅。該觀點(diǎn)認(rèn)為，若15號(hào)公告未發(fā)布，適用31號(hào)文件第三十四條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)2013年尚未扣除的成本1000萬元取得發(fā)票后，可以在取得發(fā)票年度即2014、2015年稅前扣除；15號(hào)公告發(fā)布后，該公司2013年度尚未扣除的成本2000萬元取得發(fā)票后也只能追補(bǔ)扣除在完工結(jié)算年度即2013年度。

　　根據(jù)第二種觀點(diǎn)，也設(shè)計(jì)了一個(gè)表格：

 

　　比較兩種方法，方法二更簡(jiǎn)便，對(duì)納稅人更有利。就本案例來說，如果按照方法二執(zhí)行，比方法一2013年多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本750萬，2014年多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本250萬，2015年少結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本1000萬?？赡軙?huì)出現(xiàn)2013年，2014年退稅，2015年補(bǔ)稅的情形。但按方法一執(zhí)行，假如2015年虧損而以后沒有新項(xiàng)目，則虧損無法彌補(bǔ)。

　　兩種方法各有利弊，筆者贊成種觀點(diǎn)，首先它符合31號(hào)文的規(guī)定，其次方法二并不滿足15號(hào)公告條件，一是企業(yè)發(fā)現(xiàn)從字面理解有次知道、找到的含義，比如在某個(gè)角落里發(fā)現(xiàn)了一張本應(yīng)在三年前扣除的發(fā)票,并不是指發(fā)票沒有到的情形；二是它并不符合以前年度實(shí)際發(fā)生的、按照稅收規(guī)定應(yīng)在企業(yè)所得稅前扣除的條件，因?yàn)榘l(fā)票在匯算清繳前沒有到按照31號(hào)文規(guī)定不能夠在稅前扣除。

這些就是房地產(chǎn)企業(yè)銷-售成本的計(jì)算-案例解析，小編為朋友們總結(jié)了3的有關(guān)知識(shí)，老鐵們可以了解一下，盼望對(duì)大家有幫助。